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10·15 부동산 대책 1년, 서울 아파트 전세 거래 21.7% 줄고 월세 비중 50% 넘었다

2026년 10월 15일 (목) · 정리 올리

30초 요약

10·15 대책 이후 1년간 서울 아파트 전세 거래는 21.7% 줄고 임대차 중 월세 비중은 44.1%에서 50.2%로 올랐어요. 5대 은행 전세대출 잔액도 13개월 연속 줄었어요.

무슨 일이 있었나요

정부가 서울 전역과 경기 12곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶은 10·15 부동산 대책이 1년을 맞았어요. 국토교통부 실거래가 기준으로 대책 이후 1년간(작년 11월~올해 9월) 서울 아파트 전세 거래는 13만9,484건에서 10만9,198건으로 21.7% 줄었어요. 월세 거래는 비슷한 수준을 유지해, 임대차 거래 중 월세 비중이 44.1%에서 50.2%로 절반을 넘었어요.

은행 쪽 숫자도 같은 방향이에요. KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 은행의 전세자금대출 잔액은 7일 기준 119조2,116억 원으로, 작년 9월 말보다 4조4,799억 원 줄며 13개월 연속 감소했어요. 3분기에는 한 달 평균 6,290억 원씩 줄어 1분기(1,484억 원)보다 감소 속도가 4배 넘게 빨라졌어요.

왜 중요한가요

토지거래허가구역 안에서 집을 사면 2년간 직접 살아야 해서, 집을 사서 전세를 놓는 방식(갭투자)이 막혔어요. 그만큼 시장에 나오는 전세 물건이 줄었고, 세입자는 월세나 반전세로 옮겨 가는 경우가 늘었어요.

여기서 주의할 점은 전세대출 잔액이 줄었다고 세입자의 주거비가 줄어든 건 아니라는 거예요. 전세가 월세로 바뀌면 대출 이자 대신 매달 월세가 나가요. 목돈을 빌려 이자를 내던 구조가 매달 고정비를 내는 구조로 바뀌는 셈이라, 청년·신혼 가구의 한 달 살림표가 달라져요.

알아두면 좋은 개념

전월세 전환율: 전세 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이에요. 이 비율과 내 전세대출 금리를 비교하면 '전세 이자'와 '월세' 중 어느 쪽이 한 달 부담이 큰지 가늠할 수 있어요.

DSR과 전세대출: 10·15 대책으로 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자 상환분이 DSR에 반영돼요. 신혼부부 전세대출 상품 비교는 이 글에, 전세보증금반환보증 보증료 지원 같은 정책은 정책 캘린더에 정리돼 있어요.

앞으로 지켜볼 것

국토교통부 월간 주택통계의 월세 비중 변화
9월 코픽스 상승(3.43%)이 16일부터 전세대출 금리에 반영되는 흐름
인구전략 기본계획에 담긴 신혼부부 정책대출 소득요건 완화의 시행 시기
서울 아파트 전세 매물 수: 10일 기준 2만331건(부동산 플랫폼 아실 집계)

우리 둥지에선 어떤 의미일까?

사실과 제도 정보예요. 결정은 이웃님 몫이에요.

혼자 사는 나
전세 매물이 줄어든 시장에서 집을 구한다면, 전세·반전세·월세의 한 달 실제 부담(대출 이자 + 월세 + 관리비)을 같은 표에 놓고 보면 비교가 쉬워요.
결혼 준비 중
신혼집을 알아보는 중이라면, 전세대출 이자와 월세를 '한 달 고정비'라는 같은 단위로 바꿔 보면 예산을 정하기 쉬워요. 결혼 후 받을 수 있는 정책대출 요건도 함께 살펴볼 수 있어요.
신혼 우리 집
전세 계약 만기가 다가온다면, 계약갱신요구권을 이미 썼는지와 집주인의 실거주 계획을 미리 확인해 두면 선택지를 넓게 볼 수 있어요.